Hier Können Sie Steuern Sparen

Auch in diesem Jahr haben Sie die Möglichkeit, bis zu 50% Ihrer Grundsteuern für ganzjährig leer stehende bzw. erheblich ertragsgeminderte Immobilien zurückzuholen.

Musste Ihre Immobilie im Jahr aus strukturellen Gründen mehr als 50% Ertragseinbuße hinnehmen, oder stand sie sogar die ganze Zeit leer, ohne dass Sie daran ein Verschulden trifft? Stellen Sie rechtzeitig bei Ihrer Gemeinde einen schriftlichen Antrag auf Erlass der Grundsteuer nach § 33 GrStG. Mehr als 50% Ertragsminderung bedeuten 25% Grundsteuererlass bis hin zu 50% Erlass bei 100% Ertragsminderung. Belegen Sie Ihre Vermietungsbemühungen und Ihre angemessene Mietforderung durch Beifügen von Kopien des Maklerauftrags oder Zeitungs- oder Internetportalrechnungen.

Wenn den Eigentümer kein Verschulden trifft, ermöglichen auch andere Gründe ab 50% Ertragseinbuße den Teilerlass der Grundsteuer.

Grundsätzlich ist ein Teilerlass möglich für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, bebaute Grundstücke, Ferienwohnungen und eigengewerblich genutzte Grundstücke.
 

Auszug aus der selbst genutzten Eigentumswohnung/der Wohnung im eigenen Haus

    * Verständlich, dass Sie gleich nach Ihrem Auszug vermieten wollen. Wirtschaftlich denkend nimmt man gern ein paar Unbequemlichkeiten in Kauf und renoviert schon mal während man noch in den Räumen wohnt. Das Finanzgericht (FG) Saarland zeigte in einem Streitfall volles Verständnis und hätte die Ausgaben als vorweggenommene Werbungskosten für die spätere Vermietung durchgehen lassen. Dem Finanzamt und mit ihm dem Bundesfinanzhof (BFH) leuchtete das nicht ein und die Steuerzahler blieben auf ihren Kosten sitzen (1.4.09, Az: IX R 51/08). Wenn Sie in diese Situation kommen, verzichten Sie unbedingt auf Reparaturen während der Selbstnutzung und warten Sie damit bis nach Ihrem Auszug.

    * Sie sind ausgezogen und die Wohnung steht leer. Sie würden ja gern vermieten, geben aber aus Angst vor Mietnomaden etc. nur gelegentlich eine Vermietungsanzeige auf – sprechen nur im Freundes- und Bekanntenkreis von der Wohnung? Dann riskieren Sie, dass das Finanzamt die in der Zeit des Leerstandes anfallenden Aufwendungen nicht als Werbungskosten anerkennt. Nur bei intensiver Mietersuche durch nachweisbare Anzeigen oder die Einschaltung eines Maklers können Sie durch Leerstandskosten Steuern sparen (28.10.08, Az: IX R 1/07).

 
Übernahme einer günstigen Finanzierung vom Verkäufer

Bald werden die Finanzierungszinsen für Immobilien wohl wieder steigen. Mancher Eigentümer hat eine günstige, sehr lange laufende Zinsvereinbarung mit seiner Bank getroffen. Wenn Sie die nach einem Kauf fortführen können, bringt das oftmals viele Vorteile, für die Sie dem Verkäufer möglicherweise nur das anteilige Disagio erstatten müssen. Der BFH (12.5.09, Az: IX R 40/08) hat sich dem FG Düsseldorf angeschlossen und für Recht erkannt, dass in diesem Fall das Disagio als Entgelt für die Erlangung günstiger Darlehenskonditionen zu sehen ist. Und das dürfen Sie im Jahr der Zahlung sofort als Werbungskosten geltend machen. Das Disagio ist weder auf die Restlaufzeit des Darlehens zu verteilen, noch als Anschaffungskosten für die Immobilie zu behandeln.
 

Liebhaberei im Zusammenhang mit einer Immobilie
Während Vermieter sich immer größeren Schwierigkeiten zur Erreichung einer annähernd rentablen Vermietung gegenübersehen, betrachtet die Finanzverwaltung Vermietungsverluste mit großem Misstrauen. Es wird ernsthaft hinterfragt, ob überhaupt Einkünfteerzielungsabsicht besteht, wenn über einen längeren Zeitraum kein Überschuss erzielt werden kann. Versagung der Einkünfteerzielungsabsicht bedeutet, dass Sie Verluste nicht mehr bei Ihren übrigen Einkünften steuermindernd abziehen können (Liebhaberei). Zu diesem Themenkreis hat der BFH im vergangenen Jahr einige wichtige Urteile gesprochen.

1.)    Typisierend ist Einkünfteerzielungsabsicht zu unterstellen, wenn die Vermietung eines Gebäudes oder Gebäudeteils offensichtlich auf Dauer angelegt ist. In diesem Fall spielen also auch Verluste über viele Jahre keine Rolle. Das gilt auch dann, wenn der Mieter das Objekt nicht zu Wohnzwecken nutzt (1.4.09, Az IX R 39/08).

2.)    Die Typisierung gilt nicht bei unbebauten Grundstücken (26.11.08, Az IX R 67/07). Hier ist zu prüfen, ob langfristig ein Überschuss über die Kosten erzielt werden wird.

3.)    Sind auf einem Grundstück mehrere Immobilien, ist objektbezogen für jede einzelne Immobilie gesondert zu prüfen, ob Einkünfteerzielungsabsicht besteht (12.5.09, Az IX R 18/08). Eine grundstücksbezogene Prüfung ist nicht ausreichend.

Wie in nahezu allen Bereichen des Steuerrechts gilt auch bei der Vermietung: Zuerst sorgfältig planen, ggfls. mit Hilfe eines Steuerberaters. Danach erst zur Tat schreiten. Bei Immobilien geht es meist um hohe Beträge. Entsprechend hoch können die Vorteile aus rechtzeitiger Beratung bzw. die Nachteile aus deren Unterlassung sein.
 

Autor dieses Artikels ist:
Helmut Haldermans
Partner der Steuerberatungskanzlei
Haldermans + Partner
Wendersstraße 2
41464 Neuss
www.haldermans.de

Veröffentlicht in der Zeitschrift „Haus + Grund Neuss“